Si Bogotá se fuera a vender, la base para fijar el precio serían 479 billones de pesos, que es el valor catastral que tienen los 2,4 millones de predios de la ciudad, y cuyo valor inmobiliario se triplicó entre el 2008 y el 2016 en un 288 por ciento.

Así lo acaba de revelar un análisis del comportamiento inmobiliario de Bogotá en los últimos ocho años, realizado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, que refleja datos sorprendentes sobre la dinámica inmobiliaria.

En esos años se construyó en la ciudad un área equivalente al tamaño que hoy tienen las localidades de Suba y Usaquén: en total 69 millones de metros cuadrados nuevos.

Uno de los fenómenos que más llaman la atención es que Bosa, la localidad del suroccidente, vecina al río Bogotá, la menos popular y visible de la ciudad, fue la que más se valorizó, por encima del promedio, con 390 por ciento. También fue la localidad que más creció en el área residencial, con un 62 por ciento.

El segundo dato revelador es que el área de metros cuadrados dedicada a hotelería creció en 83 por ciento. Fue el uso más dinámico de los últimos ocho años en materia inmobiliaria, especialmente en las localidades de Chapinero, Usaquén, Santa Fe y Fontibón, que concentran el 75 por ciento del área hotelera de la capital. Solo Chapinero tiene el 35 por ciento del total.

Hay un tercer dato del censo inmobiliario que muestra la dinámica de Bogotá: en Ciudad Bolívar, la localidad del sur de Bogotá que más problemas de homicidios registra, donde predominan los estratos socioeconómicos 1 y 2, fue donde más creció el área dedicada a parqueaderos: el aumento fue del 237 por ciento. No obstante, las localidades de Usaquén y Suba, en el nororiente y noroccidente, concentran el 53 por ciento de los parqueaderos de la ciudad.

En materia de valorización, las áreas dedicadas a oficinas son las más rentables de la ciudad: entre el 2008 y el 2016 se valorizaron en 433 por ciento. En Bogotá, la mitad de las oficinas se concentra en las localidades de Chapinero, Usaquén, Santa Fe y Teusaquillo. Aquí llama la atención que la localidad de Bosa duplicó este promedio, pues la valorización de los predios dedicados a oficina se incrementó en 868 por ciento.

En el área residencial, el análisis inmobiliario de Catastro mostró que en el estrato 4 se incrementó en un 56 por ciento el número de predios, que llegó a 443.244. Según Catastro, el tamaño promedio de los predios bajó un 18 por ciento. Donde más se construyó para uso residencial fue en el estrato 1, con un 44 por ciento.

En Bogotá, el 75,15 por ciento de los predios es de uso residencial. Para oficinas se dedica el 6,10 por ciento, para bodegas el 4,60 por ciento, para comercio el 3,47 por ciento y para universidades el 2,65 por ciento. El uso industrial está en el 1,44 por ciento de los predios.

Así subieron los avalúos

Entre el 2015 y el 2016, los avalúos catastrales en Bogotá se incrementaron entre 5,6 por ciento promedio en los predios residenciales y el 20,72 por ciento en los destinados a depósitos.

De acuerdo con las cifras entregadas por Catastro en el censo inmobiliario, los predios dedicados al comercio tuvieron un aumento del avalúo catastral del 8,57 por ciento, mientras en los dedicados a la industria fue del 9,27 por ciento.

Los predios utilizados en universidades, colegios e instituciones educativas tuvieron un incremento catastral del 10 por ciento, muy cercano al de clínicas y hospitales que estuvo en 10,05 por ciento y al de comercio que llegó al 10,33 por ciento.

En los predios donde funcionan hoteles el aumento fue del 12,3 por ciento, y en los de parqueaderos, del 18,46 por ciento.

Si se mira solo el área residencial, el aumento de los avalúos en el último año osciló entre 2,9 por ciento en el estrato 1 y 10,9 en el estrato 5, que fue el que más subió. El estrato 6 subió 8,8 por ciento; el 4, el 8,3 por ciento; el 2, un 3,8 por ciento, y el 3, un 2,1 por ciento. En todos los casos los datos son promedios, porque en cada predio el valor del aumento depende de sus características particulares.

Para el arquitecto y urbanista, Camilo Santamaría Gamboa, esas cifras, a pesar de ser un buen indicador, no generaron suelos para vivienda de interés social (VIS) en la ciudad.

Al respecto precisó que cada año Bogotá crece en promedio en 50.000 viviendas en todos los estratos socioeconómicos, de los cuales, según sus cifras, el 70 por ciento son para los estratos 1, 2 y 3, mientras que el otro 30 por ciento crece en el 4, 5 y 6, lo que refleja el estado socioeconómico de la ciudad.

En cuanto a lo que pasó en esos ocho años atrás, el arquitecto advierte que “muchos barrios que ya estaban densos siguieron densificándose y no generaron espacio público”.

Al mismo tiempo, al no tener tierra habilitada para construir, muchos se fueron hacia zonas como Soacha, donde se aumentó la construcción para estratos 1 y 2.

Mientras tanto, la concentración poblacional de los estratos medios se dio en los municipios del occidente como Mosquera, Funza y Madrid, y los estratos altos hicieron sus inversiones en terrenos ubicados en los municipios de la Sabana norte como Cota, Chía, Cajicá, La Calera o Sopó.

“Se creció de forma desordenada, tanto por dentro como por fuera de la ciudad, y se afectaron tanto las zonas urbanas de los municipios aledaños como la Sabana en general”, dijo el experto.

Sin embargo, pese a ese panorama, el arquitecto Santamaría advierte que las perspectivas que a su juicio se ven venir son favorables para la región.

En este momento, la Administración distrital trabaja en la elaboración de lo que será el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), la carta de navegación por lo menos para la próxima década. Este proyecto deberá pasar a manos del Concejo de Bogotá para su discusión y aprobación, si así lo decide.

En este sentido, el arquitecto Santamaría Gamboa llamó la atención al señalar que Bogotá requiere mucha vivienda de interés social, por lo que confió que con el nuevo POT la ciudad pueda crecer más en sus tierras al norte, occidente y sur, “generando nuevos ensanches de la ciudad con desarrollos sostenibles y con buena calidad de espacio público”, precisó.

Finalmente, el experto en urbanismo considera que la ciudad se va a valorizar aún más si se destina un 10 por ciento del futuro del crecimiento a la renovación urbana y un 90 por ciento a las áreas de expansión de nuevos desarrollos.

BOGOTÁ

Tomado de El Tiempo.com